实探成都楼市：新房持币观望，二手房迎小阳春

2023年，在全国整体低迷的房地产市场中，成都楼市相较其他城市更为“特立独行”，华润、中铁建、龙湖等房企在成都销售额创下新高。

进入2024年，成都楼市迎来了新的变化。通过近期实地探访，证券时报·e公司记者了解到，今年1月、2月，成都楼市成交量和成交均价较为平淡，售楼部来访购房者不少，但持币观望情绪浓厚。另一方面，2024年春节后，成都二手房刚需入市热情超预期，2月100万元以内成交占比达到峰值，创2018年以来新高、单月最大提升幅度。

1月、2月楼市较为平淡

2023年，成都陆续推出楼市新政，对购房犹豫客群形成短期强刺激，全年商品住宅成交量保持正增长。

根据相关数据显示，2023年，成都全市共发出近千张预售证，累计新增房源供应129131套，总供应体量达约1713万平方米。

去年全年，成都房产成交量达36万余套，其中商品房成交量超过14万余套，同比增长9.7%；二手房成交量达22万余套，同比增长68%。在新房方面，备案均价为19597元/平方米，同比增长约12.88%，近5年来持续保持上涨。

但进入2024年1月以来，成都楼市目前较为平淡，有业内人士认为，市场仍在筑底期。

根据克而瑞四川统计，从网签数据看，1月成都商品住宅网签总量约99万m²，继去年10月以来，已连续3个月下滑，且降幅呈扩大趋势；此外，成交套均面积10个月以来首次跌破130m²，同时140m²以上各面积段的改善产品成交占比均有明显下滑。

实际上，在今年1月期间，全国的房地产市场都不好过。克而瑞四川指出，在其监控的十余个重点城市，销量降幅普遍在25%以上。不过，成都得益于良好的城市基本面和市场的韧性，降幅全国靠后、且成交规模全国排名第一。

另据锐理数据显示，1月份市场营销节奏放缓，成都住宅市场供销量同比、环比均下滑，均价微降。分区域来看，供应前三为双流区、天府新区、成华区；成交前三为天府新区、成华区、龙泉驿区；成交价前三为高新区（31233元/m²）、锦江区（30885元/m²）、青羊区（28313元/m²）。

近期，克而瑞四川统计给出的2月份数据显示，受春节假期叠加市场降温影响，2月成都整体市场规模大幅缩水，成交量仅为上月的六成左右，供应量更不足上月四成，区域成交均价的变化受个案影响较大。

当月，大成都新房成交均价约为1.75万元/m²，5+2区均价约2.46万元/m²，均较上月下降约400元/m²，成交均价超3万元/m²的仍只有锦江区和高新区。其中，锦江区均价较上月上涨近3000元/㎡，达3.32万元/㎡，达近一年锦江区成交均价的峰值。

另一方面，房企在成都拿地热情高涨，民企也重新加入到“抢地”风潮中，而区域冷热不均的分化现象或将加剧。

3月6日，成都主城区迎来春节后首场土拍，拍卖位于锦江区金融城东、金牛区两河板块、双流区东升街道的3宗共约111亩商住用地，采取“竞地价”方式进行拍卖，即价高者得。

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当日，关注度最高的是锦江区潘家沟约31亩地块，起拍价达17000元/m²。据悉，该地块不仅吸引了建发、招商、中海、国贸、中铁置业、中国铁建、华发&锦江统建等央国企，还包括邦泰、四川滨江等民企参与竞拍。最终，经过超50次叫价，由中铁建以22400元/m²的楼面价成交，该成交价也是目前成都土拍第三高的成交单价。

购新房观望情绪浓厚

近日，证券时报·e公司记者走访多个楼盘项目发现，每天都有相当数量的购房者前往售楼部咨询看房，成都人民仍有较强的购房意愿。但相比前两年，开盘即售罄的楼盘已经凤毛麟角，大多数购房者对购买新房的观望情绪浓厚。

以成都市龙潭寺片区为例，龙潭九章项目最早于2021年7月取得首批次住宅预售许可证，这是成都首个双站点TOD项目，也是成都已公示的TOD项目中面积最大的一个。

据该楼盘销售员介绍，龙潭寺TOD项目定位为“文旅成华荟萃城市·公园城市乐活区”，囊括城市综合体、高级专卖店、主题商业街、写字楼、酒店，并涵盖街区公园、邻里中心、医院、学校、文化休闲、地下餐饮等，项目一体化设计范围约3173亩。

据证券时报·e公司记者了解到，自2021年以来，龙潭九章项目已先后推出两期分6个批次开盘，未来可能将陆续推出三、四、五期；该楼盘清水房单价从1.6万元/m²～1.9万元/m²不等，总价普遍在300万元/套以内。但近两年来，受到宏观经济及房地产市场降温等因素影响，该楼盘已从最开始需要摇号认购（中签率46%），到了如今“敞开”销售。

在龙潭九章售楼部现场，证券时报·e公司记者看到陆续有多组购房者前来咨询，项目销售员工作处于饱和状态。目前，本批次还有少量现房可售，并且还有部分折扣优惠，二期将在5月份推出最后一个批次约600套房源。

有房产业内人士对证券时报·e公司记者表示，春节之后，成都新盘来访客户很多，好多售楼部都是满的，不过这周突然停下来了，客户量有所下降。整体来看，成都新房市场有成交，但只是不火爆，很多新盘已经委托第三方渠道方一起销售。因近年的拿地价较高，新房售价自然不低，且下跌空间有限，加之周边二手房呈现下跌态势，购房者普遍持币观望。

当然，成都还是有个别当红“炸子鸡”的明星楼盘，仍是一房难求的盛况。以中国铁建西派少城为例，该楼盘于3月12日取得预售许可证，报名系统于3月13日9点～14日18点开放。

报名首日一大早，证券时报·e公司记者来到西派少城项目地，但令人错愕的是，该楼盘早已关闭了售楼部，甚至拉起了警戒线，仅有三五个安保人员维持秩序。现场，开发商并未在售楼部外张贴任何房源及价格信息，期间，陆续有数十位购房者想前来咨询楼盘详情，但都吃了“闭门羹”。

根据第三方平台显示，西派少城此次共推出536套房源，清水单价为2.2万元/m²～3.1万元/m²，面积从195m²～306m²，总价在500万元/套～900万元/套之间。

对成都楼市而言，500万元的入门价并不便宜，但该楼盘地处成都一环路内，紧邻人民公园绝版区位，如此稀缺性让西派少城未出场就自带光环，购房者趋之若鹜。

3月16日，中国铁建公布了该楼盘报名情况，截至2024年3月15日18点，已有2144组客户参加线上报名，报名购房人数量已达到可售房源数量的四倍，其中1978组通过资格审核。为保障项目开盘销售秩序，开发商经慎重考虑并向行政主管部门报备，决定将西派少城项目本批次商品住房开盘选房方式调整为“公证摇号选房”。

二手刚需入市热情超预期

在2023年，成都二手房成交套数超过新房，全年二手房成交套数占总成交量六成，一二手房成交量进一步拉开差距。从成交面积来看，2023年成都二手住宅总成交面积约211万m²，占整体住宅成交面积的52%，首次超过新房，这也预示着成都楼市正在迈入存量房时代。

一位长期从事二手房交易的中介人士对证券时报·e公司记者表示，2024年春节后，成都租住市场成交活跃度呈现稳步恢复，二手购房刚需率先放量，呈现高性价比特征。相比高昂新房，周边次新盘二手房性价比凸显，现在是买房市场，降价卖房是大多数业主的无奈之举，捡大漏的机会也不是没有，尤其是前期曾被爆炒过的锦江生态带、天东、天西等板块。

根据贝壳数据显示，位于锦江生态带等万科翡翠公园，近期二手房成交价在2.1万元/m²～2.4万元/m²之间，成交周期普遍超过100天，而在两年前该楼盘二手房成交价普遍在3万元/m²附近。此外，3月11日，天府新区公园未来城一套167.67m²的房源通过法拍以317.65万元的价格成交，而该套房在2022年11月时的新房成交价为348.61万元。

3月7日，贝壳研究院成都分院发布报告（以下简称报告）称，为消除春节每年错月的影响，以农历同期还原当期交易水准，该院以近4年春节假期前30天和后12天的日均交易量对标（2024年为2月18日～2月29日），发现2024年春节后增幅达到50%以上，仅次于2023年，而2021年和2022年增幅均在10%以下。（2023年年初防疫放开，交易量补偿性释放提升，暂不可比）

为进一步衡量交易走势和变化幅度，将近4年春节前第4周交易量定位为基期（基期=1），观察春节前后周均交易量的倍数变化趋势。贝壳研究院成都分院发现，2024年春节后第1～2周交易倍数分别为基期的1.05倍、1.42倍，高于2020年和2021年，小阳春迹象已有所显现。

总结来看，节后二手住房交易市场走势的三个特征即：刚需置业超预期、年轻置业人群增多、近郊发力赶超主城。

每年春节后，二手刚性购房需求通常会迎来一定规模的集中释放，低总价房源成交占比快速提升。贝壳研究院报告提到，2024年春节后刚需入市热情超预期，2月100万元以内成交占比达到峰值，创2018年以来新高、单月最大提升幅度。此外，套三及以上户型首次在节后市场走高，面积紧凑、兼具功能性的小套三热销，占比也达到2021年以来新高。

报告认为，成都刚需购房者在价格与功能性之间寻找一种新的平衡，这种平替效应或将成为一种新的住房消费趋势。数据显示，2024年节后，30岁及以下成交占比增长幅度较快，这是支撑刚需放量的主要来源。

值得关注的是，2024年2月，成都近郊成交占比首次大幅超过主城，当月二手房交易量最高的20个住宅小区均位于龙泉、温江、郫都、双流、新都等近郊区域。报告认为，除了刚需客群的价格偏好，成新度较高的房屋、日益成熟的配套也形成了入住近郊的吸引力。

基于调查情况，贝壳研究院成都分院预计，成都楼市先租后买、先旧后新的良性循环将得到更好的修复，3月租住市场小阳春有望如期而至。